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Consumidores são prejudicados pelo novo Pacto do Mercado de Imobiliário

5 de maio de 2016

Recentemente foi firmado um “acordo” entre Representantes do Ministério da Justiça, da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), da Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor, da Associação Brasileira dos Procons, Associação Brasileira das Incorporadoras de Imóveis (ABRAINC) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), visando o aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadoras de imóveis, loteadores e consumidores.

A ideia é reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda de imóveis firmados entre as partes e trazer mais segurança e transparência para essas relações comerciais. O acordo foi chamado “Pacto do Mercado Imobiliário”.

Dentre os seus dispositivos devemos destacar:

1) A exclusão nos contratos de cláusulas abusivas, como: a) cobrança da taxa de serviços de assessoria técnico-imobiliárias (SATI); b) cobrança de taxas por serviços complementares extraordinários e instalações de áreas comuns dos edifícios (verbas de decoração) e; c) taxas de deslocamento, paga à instituição financiadora da obra.

2) Permissão da transferência da cobrança da comissão de corretagem ao comprador (consumidor) desde que satisfeitas as seguintes condições, cumulativamente: a) seja prévia, clara, expressa e destacadamente informada ao adquirente (inclusive nas peças publicitárias e no quadro resumo do instrumento contratual); b) o respectivo valor (comissão) deve ser deduzido do preço ajustado para a venda do imóvel, e não acrescentado, não representando, portanto, qualquer prejuízo, direto ou indireto, para o comprador.

3) Cláusula de Tolerância – As incorporadoras terão um prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, além daquele fixado no contrato. Durante esse prazo, e enquanto não concluída a obra, o vendedor deverá pagar 0,25% ao mês sobre o valor total pago pelo comprador do imóvel (compensação pecuniária). Após o prazo, serão aplicadas multas ao vendedor, calculadas sobre o valor total pago pelo adquirente: multa moratória de 2% e multa compensatória de 1% ao mês, calculada pro rata die. Em contrapartida, aplicam-se ao comprador os mesmos percentuais no caso de atraso no pagamento de prestações/encargos, calculados sobre o valor corrigido da prestação. Eventos fortuitos externos ou de força maior (como greves, racionamento de energia, ou chuvas excepcionais) não são considerados no prazo de tolerância. Portanto, prorrogam a data de conclusão da obra.

4) Cláusula penal contra o consumidor – A impontualidade do consumidor no pagamento de qualquer uma das parcelas elou prestações referidas neste instrumento, ou de qualquer encargo sob sua responsabilidade, independentemente de prévio aviso ou notificação, determinará a automática e imediata incidência de : a) multa de 2% sobre o valor corrigido da prestação; b) multa compensatória de 1% ao mês, sobre o valor corrigido da prestação, contados dia a dia; c) em caso de cobrança extrajudicial ou judicial , deverá o COMPRADOR responder pelos custos incorridos pelo VENDEDOR para a cobrança, desde já fixados nas bases de 10% quando se tratar de cobrança extrajudicial e de 20%, quando houver procedimento judicial , incidentes, em ambos os casos, sabre o valor total do débito.

5) Antecipação da Obra – antecipando-se a entregada obra, antecipam-se também as parcelas relacionadas à quitação do saldo devedor.

6) Limitação do Sinal – deve-se considerar que o sinal não poderá ultrapassar o limite de 10% sobre o valor do im6vel e comporta parcelamento (nunca superior a seis vezes).

7) Resilição por vontade do consumidor ou por inadimplemento do mesmo: a) multa fixa, em percentual nunca superior a 10% sobre o valor do imóvel prometido comprar limitado a 90% do valor pago pelo mesmo ou; b) perda integral do sinal e de até 20% sobre os demais valores pagos pelo comprador, até então. Em ambas as situações a eventual devolução de valores pagos pelo consumidor que exceda a multa convencionada como retenção, será realizada com carência de 6 meses após a extinção do contrato.

Entre as sanções previstas está a aplicação de multa de R$ 10 mil por contrato celebrado em desacordo com o acordo firmado. Tal descumprimento será apurado pelos órgãos fiscalizadores competentes.

Os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 deverão estar totalmente em acordo com os termos do Pacto do Mercado Imobiliário.

De início, cabe aqui dizer que, o “Pacto” só pode submeter seus signatários. Assim, as entidades que representam os fornecedores (construtoras) e não assinaram o “pacto” não estarão obrigadas ao mesmo.

Além disso, a elaboração do mesmo sem a presença de entes não governamentais que representam interesses do consumidor é, no mínimo, estranha. E o pior: ver o TJRJ, o MP, a OAB/RJ e a Secretaria Nacional do Consumidor (SENACON) concordando com esse “pacto” é um absurdo!

Comecemos pela SENACON. O decreto que criou a mesma (7.7738/12) diz que a atuação da Senacon concentra-se no planejamento, elaboração, coordenação e execução da Política Nacional das Relações de Consumo, com seguintes objetivos: I garantir a proteção e exercício dos direitos dos consumidores; II promover a harmonização nas relações de consumo; e III incentivar a integração e a atuação conjunta dos membros do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor – SNDC.

Ora, se a SENACON foi criada para garantir a proteção, “flexibilizar” direitos está longe disso.

Mais bizarro ainda que o TJRJ, o MP/RJ e a OAB-RJ tenham firmado também…

O texto constitucional consagrou a proteção ao consumidor como uma garantia individual. Nessa dinâmica, determinou o legislador constitucional que se criasse um Código de Defesa do Consumidor. E assim foi feito. Em 1990, “nasce” o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Este, logo de pronto, afirma que as normas de proteção ao consumidor são de ordem pública e interesse social. Mais ainda: o mesmo CDC, em seu art. 4º, ao estabelecer a política nacional de relações de consumo, afirma que tal política visa proteger os interesses econômicos dos consumidores. Está na lei!

Portanto, o acordo não pode “flexibilizar” direitos (como a proibição da transferência de encargos, por exemplo, no caso da corretagem) que são intocáveis no sistema protetivo do código.

Mais: esse “pacto” trata a “promessa de compra e venda” como se fosse a “compra e venda”, em especial ao definir multas ou retenções pela desistência do consumidor (que chamam equivocadamente de resilição bilateral e não unilateral como deveria ser). Em sua gênese essa promessa é nada mais que uma promessa, não é o contrato definitivo de venda e compra. Em verdade, ao “adquirir” um imóvel na planta, o consumidor está financiando a construção de um imóvel pela construtora que, quando pronto, promete comprar. A compra só existe quando o bem existir. Se o bem não existe…

De mais a mais, a cláusula de tolerância e as cláusulas declaradas nulas (como do SATI por exemplo), ou já estavam reguladas por lei ou já estavam desta maneira sacramentadas jurisprudencialmente.

Lembremos que as normas consumeristas não podem ser “flexibilizadas”, pois foram feitas para criar e manter um sistema protetivo. Sem polemizar, essa “uniformização” de procedimentos e “flexibilização” de direitos é ilegal e inconstitucional, mas pior do que isso, nos estarrece que não tenham sido aprovadas por aqueles que deveriam proteger os consumidores.

Marcus Vinicius L. Ramos Gonçalves
Sócio da Bertolucci & Ramos Gonçalves Advogados
Prof. da Graduação do INSPER
Prof. Convidado da Pós-Graduação da FGV-Management



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