julho 01 2016 0Comentário

Garantia hipotecária e alienação fiduciária

Ao contrário do que se publica em alguns meios de comunicação, em se tratando de consumidores, a alienação fiduciária imobiliária é muito desvantajosa quando comprada ao sistema de garantia hipotecária de crédito.

Vamos esclarecer as premissas desse texto.

Existem duas formas conhecidas de se obter crédito “mais barato” na atualidade. Ambas exigem que o consumidor possua um imóvel próprio e regularizado junto aos órgãos municipais e registro de imóveis.  São eles:

  • Crédito hipotecário;
  • Alienação fiduciária de imóvel.

O mais clássico deles é o primeiro. O segundo é o mais vantajoso às instituições credoras e, portanto, mais prejudicial ao consumidor.

Na alienação fiduciária, o consumidor “aliena” (transfere a propriedade) seu imóvel ao credor que com essa propriedade permanecerá até que se cumpram as obrigações assumidas pelo consumidor.  O imóvel passa ater a propriedade indireta do credor, substituindo o consumidor nessa condição, já na contratação do crédito.

O consumidor fica com a propriedade direta do bem, ou seja, mantem-se ocupando o imóvel durante o cumprimento do contrato.  Fica como depositário do bem, responsável por sua conservação, inclusive.  Pago o valor contraído nessa modalidade, fica revogada a fidúcia, revertendo-se em definitivo a propriedade do bem a seu proprietário original (o consumidor).

Na modalidade hipotecária, não corre essa transferência de propriedade, ficando o contrato de hipoteca apenas registrado na matrícula imobiliária, ou seja, o consumidor não transfere a propriedade do imóvel, seja direta ou indireta ao credor. Nessa hipótese, o consumidor tem o direito, inclusive, de contraia nova hipoteca com terceiros, que mesmo assim o credor não perderá a garantia, o que não é possível na alienação fiduciária.

Essa específica distinção acaba por direcionar cada uma das modalidades a destinos completamente diferentes quando ocorre o inadimplemento das parcelas pelo consumidor.

É que para executar a garantia hipotecária (hipótese de inadimplência das parcelas) o credor garantido pela hipoteca precisa ajuizar uma ação que apurará o saldo devedor e tão somente após essa apuração e após haver o consumidor tido a oportunidade de pagar o que deve em juízo é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública por leilão. A venda em hasta pública se dá pela arrematação e o arrematante deve propor medida para desocupar o imóvel, se ainda estiver ocupado pelo devedor, em processo de formalidades e de garantia de ampla defesa do consumidor.

Na alienação fiduciária é diferente! O devedor “perde” o imóvel que ocupa como depositário de maneira extrajudicial, ou seja, sem que o credor deva promover nenhum tipo de demanda judicial contra o consumidor.

Por já possuir a propriedade indireta do bem o credor apenas notifica o devedor para pagar a(s) parcela(s) em aberto e descumprido o prazo concedido sem o pagamento, a propriedade direta do imóvel reverte de imediato ao credor.

Por sua vez, sendo o credor consolidado na propriedade, lhe cabe o direito de vender esse bem diretamente em leilão público sem que o devedor possa lhe opor qualquer outro tipo de defesa. E mais, consolidada a propriedade em seu nome, o credor se utiliza de instrumento judicial extremamente ágil para dele “sacar” o devedor. Trata-se da reintegração de posse na qual, havendo deferimento de liminar/tutela, resultará na expedição de mandado reintegratório que será cumprido por Oficial de Justiça em dias, obrigando o devedor a sair de sua casa sem destino.

Não bastasse isso, se o devedor acabar por ficar insolvente, o seu imóvel será executado sem que os demais credores possam disso participar, o que não ocorre na hipótese da garantia hipotecária.

Em síntese, cabe alertar o consumidor de crédito para que se informe sobre as duas formas de crédito e que escolha com consciência qual deles pretende utilizar, pois uma escolha equivocada pode trazer consequências nefastas e extremamente rápidas, contra as quais, dependendo do crédito, nada poderá ser feito que possa garantir algum direito do consumidor.

– João Emilio Bertolucci é sócio e especialista em Direito Privado do escritório Bertolucci & Ramos Gonçalves.