A posição firmada pelo STJ em recente julgamento afasta definitivamente a tese do “falso sobejo”, uniformiza a jurisprudência e fortalece o ambiente de negócios no Brasil.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a se debruçar recentemente sobre o alcance da legislação que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, colocando um ponto final em uma das mais controversas discussões dos últimos anos: a existência ou não do chamado “falso sobejo”.
A decisão representa muito mais do que a resolução de um litígio específico. Seu impacto é profundo para o mercado de crédito, pois reforça a segurança jurídica de uma das garantias mais utilizadas no país e traz maior previsibilidade às instituições financeiras, investidores e consumidores.
A alienação fiduciária de imóveis, instituída pela Lei nº 9.514/97, consolidou-se como a principal garantia nos contratos de financiamento habitacional no Brasil. Graças a esse modelo, tornou-se possível ampliar o acesso à casa própria, com prazos mais longos e taxas de juros mais acessíveis, pois os credores passaram a contar com um instrumento mais eficiente para recuperação de crédito.
Para se ter ideia, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), apenas em 2024 os financiamentos imobiliários movimentaram mais de R$ 312 bilhões. O volume evidencia a relevância do instituto para o sistema financeiro e para a realização do sonho da casa própria por milhões de brasileiros.
Apesar da relevância desse instituto, a segurança jurídica vinha sendo abalada por interpretações judiciais que acolhiam a tese do “falso sobejo”. Isso porque, em caso de inadimplência do contrato, o credor é obrigado a executar a garantia – no caso, o próprio imóvel dado em alienação fiduciária. A lei determina que sejam realizados dois leilões públicos para a venda do bem. Se, mesmo após essa tentativa, não houver interessados, o imóvel é consolidado em nome do credor como forma de quitação da dívida.
A controvérsia surgiu porque, segundo a tese do “falso sobejo’, quando os dois leilões extrajudiciais eram negativos e o imóvel acabava adjudicado pelo credor, este deveria pagar ao devedor fiduciante a diferença entre o valor de avaliação do bem e o saldo devedor do contrato, sob a justificativa de se evitar o enriquecimento sem causa da instituição financeira. Na prática, no entanto, criava-se uma sobra fictícia, sem que tivesse havido alienação efetiva do bem, impondo ao credor um ônus que a lei não previa.
Essa posição encontrou guarida em algumas decisões judiciais, inclusive no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ). Como exemplo, cita-se o AgInt no AREsp 2039395/SP (julgado em 15 de agosto de 2022, pela 4ª Turma), em que a Corte acolheu tese semelhante de restituição. Tais precedentes geraram insegurança, uma vez que davam ao texto legal interpretação que extrapolava a literalidade do artigo 27, parágrafo 5º, da Lei nº 9.514/97.
Em paralelo, diversos tribunais estaduais, notadamente o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), passaram a fundamentar condenações à restituição de valores com base em princípios como a função social do contrato e a boa-fé objetiva. É o caso da Apelação Cível nº 1017338- 30.2023.8.26.0562, em que se determinou a devolução de valores mesmo em desacordo com a norma vigente, sob o argumento de preservação do equilíbrio contratual.
A ausência de uniformidade eleva os riscos, repercutindo diretamente no custo do crédito. Em última instância, a insegurança judicial poderia ser precificada em forma de juros mais altos para todos os consumidores. Foi nesse contexto que, a 3ª Turma do STJ, sob relatoria da ministra Daniela Teixeira, confirmou decisão monocrática do ministro Marco Aurélio Bellizze, em recurso especial interposto por determinada instituição financeira.
O acórdão reformou decisão da 29ª Câmara de Direito Privado do TJSP, que havia condenado o banco a pagar ao devedor a diferença entre a avaliação do imóvel e o valor atualizado da dívida, sob a alegação de enriquecimento sem causa. O impacto dessa decisão vai muito além do caso concreto.
Do ponto de vista econômico, reafirma a segurança jurídica da alienação fiduciária e elimina uma das maiores fontes de controvérsia do sistema. Para os devedores, a consequência prática é a quitação da dívida quando frustrados os leilões, ainda que isso implique a perda do imóvel. Já para os credores, garante-se que não haverá imposição de um pagamento fictício, dissociado da realidade do mercado. E, para o mercado de crédito em geral, a previsibilidade da garantia fiduciária significa manutenção de taxas de juros mais baixas e maior estabilidade, beneficiando toda a coletividade.
O precedente é relevante também sob a ótica da política legislativa. Ao respeitar a literalidade do texto legal, o STJ prestigia o princípio da legalidade e reforça que eventuais mudanças substanciais no regime da alienação fiduciária devem ser feitas pelo legislador, e não pela via judicial. A decisão harmoniza a jurisprudência e devolve ao mercado a confiança de que a garantia fiduciária permanecerá funcionando como previsto em lei, sem surpresas interpretativas.
Em síntese, a posição firmada pelo STJ afasta definitivamente a tese do “falso sobejo”, uniformiza a jurisprudência e fortalece o ambiente de negócios no Brasil. O resultado é a consolidação da alienação fiduciária como instrumento de crédito sólido e previsível, beneficiando tanto credores quanto devedores.
Ao privilegiar a estabilidade normativa, o tribunal contribui para um mercado de crédito mais acessível, justo e eficiente, em consonância com os objetivos maiores da política econômica e social do país.
A decisão do STJ que encerra a controvérsia do “falso sobejo” traz maior segurança jurídica e previsibilidade para operações de alienação fiduciária, beneficiando credores, devedores e o mercado de crédito como um todo. Ignorar as adequações pode resultar em multas e custos elevados, mas tomar as decisões certas agora pode gerar uma economia considerável e resultados financeiros reais no futuro. A BRG Advogados oferece assessoria jurídica especializada para garantir que sua empresa esteja em conformidade, protegida e pronta para maximizar as oportunidades à frente. Entre em contato conosco e descubra como podemos ajudá-lo a evitar riscos financeiros enquanto impulsiona o seu lucro. Lembre-se: é melhor planejar do que improvisar!
Fonte: Valor Econômico
